老舊公寓想要發起「自主都更（自主更新）」，核心在於地主凝聚共識並建立合法的組織運作機制。

 

自主都更的意思是地主不將土地賣給建商進行「合建」，而是由地主成立「都市更新會」自己當建商。

 

推動自主都更的 5 大關鍵步驟分別為：發起問卷與簽署地主意向書、成立都市更新會、委託全案管理團隊（PCM）、擬定都更事業計畫並向政府送件、以及融資興建與竣工分回。

 

一、 步驟一：發起問卷調查與簽署地主意向書

 

推動老舊公寓都更的第一步，永遠是「調查意願」而非談利益。

 

老舊公寓常見的問題是戶數雖少，但住戶年齡偏高或對都更觀念不一。

 

發起人應先邀集鄰居召開說明會，說明屋齡過高帶來的結構安全與耐震風險，並發放「都更意願問卷調查表」。

 

當私有土地與合法建築物所有權人同意比例達到一定門檻（通常建議初估意願達 75% 以上），即可邀請地主簽署「自主都更意向書」。

 

這張意向書主要代表社區地主願意共同跨出都更第一步，作為後續向政府申請籌組更新會的民意基礎。

 

二、 步驟二：成立合法組織「都市更新會」

 

自主都更與傳統建商合建最大的不同，在於自主都更必須有一個能代表全體地主行使法律權利的官方組織，這就是「都市更新會」。

 

1. 申請籌組：由 7 位以上的地主作為發起人，向當地直轄市、縣（市）政府提出籌組都市更新會的申請。

 

2. 召開成立大會：獲政府核准籌組後，必須在規定期限內召開「都市更新會成立大會」，訂定都市更新會章程，並投票選出理事與監事。

 

3. 立案核准：將會議紀錄、章程與選出的理事長名冊報請政府核准立案，取得法人資格與印鑑，此時都市更新會即具備代表社區簽約、申請政府補助與辦理銀行融資的合法地位。

 

三、 步驟三：評估並引進「全案管理（PCM）」專業團隊

 

由於地主通常不具備建築設計、營建施工、財務融資與都市更新法規等專業知識，因此自主都更極度依賴「全案管理團隊（PCM）」或「專業都市更新會顧問」。

 

全案管理團隊的角色就像地主的「專屬執行長」，其責任包括：

 

• 協助社區進行財務評估與建築規劃。

 

• 協助遴選優良的建築師、技師與營造廠。

 

• 協助向銀行申請「全額建築融資」，讓地主在興建期間不需要自己掏腰包墊付龐大工程款。

 

• 協助向政府機關送件申報都市更新事業計畫與權利變換計畫。

 

四、 步驟四：擬定都更事業計畫、權利變換與政府送件

 

在此階段，全案管理團隊與建築師會依據社區土地的容積率、建蔽率與都市更新獎勵，規劃出未來的建築藍圖。

 

1. 擬定事業計畫：明確規範未來建築的樓層設計、坪數規劃、綠建築與耐震獎勵申請項目。

 

2. 辦理權利變換：由專業估價師對改建前的土地價格與改建後的房地價值進行公開、透明的評估，精確計算出每位地主未來能分回的室內坪數與應分擔的重建成本（共同負擔）。

 

3. 公開展覽與聽證會：將計畫書送交政府審議，經過公開展覽與聽證會程序，保障所有權人的權益，最終取得政府核定實施。

 

五、 步驟五：信託融資、發包興建到竣工分回

 

計畫獲政府核定後，即可正式進入實體施工與分回階段：

 

1. 銀行信託與融資定案：由都市更新會與銀行簽訂信託契約，將土地資產與建築融資資金專款專用，確保施工期間資金安全不被挪用。

 

2. 拆除與營造施工：遴選具備實力的營造廠進場，辦理舊屋拆除、開挖地下室與主體結構施工。

 

3. 驗收交屋與換狀分回：建築竣工取得使用執照後，辦理第一次建物所有權登記，將新房屋與車位正式過戶給地主，完成自主都更的所有流程。

 

六、 自主都更常見問題 FAQ

 

Q：老舊公寓自主都更需要 100% 地主同意嗎？

 

答：不需要。

 

依據都市更新條例規定，劃定為更新地區者，只要取得 75% 以上的所有權人及其土地面積同意即可送件審議；

 

若非更新地區，則需取得 80% 以上同意。

 

但同意比例越高，後續審議與施工過程越順暢。

 

Q：自主都更如果遇到不願意配合的鄰居該怎麼辦？

 

答：都市更新會在推動過程中應持續溝通，並透過公聽會明確告知權利變換的分回權益。

 

若計畫已獲政府審議核定，更新會可依法請求政府協助進行代為拆除或處置。